Actualité des baux commerciaux – septembre 2018 à avril 2019

La Cour de Cassation a fait preuve d’une grande vitalité au cours des 6 derniers mois en matière de baux commerciaux en rendant des arrêts forts remarquables à la fois sur des sujets de fond comme sur des règles de procédure.

  • Clause d’accession et indemnité d’éviction. Dès le 13 septembre 2018, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°16-26.049) rappelle au visa de l’article 145-14 du Code de commerce que la clause d’accession des travaux effectués par le preneur évincé n’est pas de nature à réduire l’indemnité d’éviction du preneur.

Dans les faits, le bailleur qui avait fini par refuser le renouvellement du bail commercial en exerçant son droit d’option pensait trouver dans la clause d’accession habituellement insérée dans les baux commerciaux, une parade pour réduire l’indemnité d’éviction due au preneur : selon le bailleur, la clause d’accession lui avait conféré la propriété des travaux et aménagements réalisés dans les locaux loués par le preneur, si bien que ce dernier ne pouvait plus inclure dans l’indemnité d’éviction la valeur de ces travaux.

Cette défense ne convainc pas la haute juridiction qui donne raison aux preneurs dans les termes suivants : « Mais attendu qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter »

(Cass, 3ème, 13 septembre 2018, n°16-26.049)

  • Répartition des travaux et obligation de délivrance du bailleur. Continuant sur sa lancée par un arrêt du 11 octobre 2018 (n°17-18.553) rendu au visa de l’article 1719 du Code Civil, la 3ème Chambre civile confirme sa jurisprudence classique en matière de répartition des charges des travaux. En absence de clause expresse dans le bail, le preneur ne doit pas supporter le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique.

Dans les faits, le preneur qui avait supporté le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique assigna le bailleur et son mandataire pour obtenir le remboursement de ces travaux ainsi que le remboursement des loyers portant sur la période où, faute de raccordement au réseau électrique, elle n’a pu exercer son activité et en réparation du préjudice d’exploitation.

Pour sa défense, le bailleur invoqua l’immanquable clause de prise des locaux en l’état par laquelle le preneur avait accepté de prendre les locaux en l’état et faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements des équipements et installations de toute natures nécessaires à l’exercice de son activité.

Cette parade a pu faire illusion devant la Cour d’appel de Versailles mais pas devant la haute juridiction qui pour sanctionner le juge du fond, avance un bel attendu de principe sur l’obligation de délivrance du bailleur « Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »

La Cour de cassation rappelle par ce biais que l’obligation de délivrance implique que le bailleur fournisse des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils sont loués.
Cependant l’obligation de délivrance n’étant pas (– encore et pour combien de temps ?- ) d’ordre public, le bailleur pourrait se décharger en partie de cette obligation de délivrance, mais il ne peut le faire que par une clause expresse et précise. C’est le sens de la solution donnée par la Cour de cassation :

« Qu’en statuant ainsi, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du bail mettant, à la charge du preneur, le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique, la cour d’appel a violé le texte susvisé  »

(Cass, 3ème, 11 octobre 2018, n°17-18.553)

  • Baux dérogatoires et immatriculation au RCS. Par son arrêt du 25 octobre 2018 (n°17-26.126), la Cour de cassation rappelle que dès lors que le preneur est laissé dans les lieux à l’issue de la durée du bail dérogatoire, un nouveau bail commercial est formé et l’absence d’immatriculation du preneur au Registre du commerce et des sociétés ne peut y faire obstacle.

Dans les faits, le bailleur qui avait laissé le preneur dans les lieux à l’expiration de la durée de 23 mois du bail dérogatoire initial et conclu plusieurs autres baux dérogatoires, s’est vu assigner par le preneur aux fins de voir constater qu’il était titulaire d’un bail commercial d’une durée de neuf années.

N’ayant pas d’innombrables moyens de défense, le bailleur a imaginé opposer à son adversaire l’absence d’immatriculation au RCS au jour de l’assignation. Pour ce faire, le bailleur s’appuyait sur une clause du bail dérogatoire initial par laquelle les preneurs s’engageaient à peine de caducité du contrat, à fournir une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d’effet du bail.

Le moyen est balayé par la Cour de cassation puisque selon elle : « l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux »

(Cass, 3ème 25 octobre 2018, n°17-26.126)

  • Valeur locative, loyer plancher et liberté contractuelle : par son arrêt du 29 novembre 2018 (17-27798), la 3ème Chambre civile de la Cour sanctionne sévèrement le juge du fond qui avait entendu écarter l’accord des parties pour voir fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.

Dans les faits, les parties à un bail commercial dont le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les locaux loués, ont convenu de fixer le montant du loyer minimum garanti à la valeur locative en cas de renouvellement du bail. Par cette clause la valeur locative servait à déterminer un loyer plancher et non plus un loyer plafond comme cela est prévu par l’article L145-33 du Code de commerce.

Aussi, au moment du renouvellement, le preneur à cru voir dans cette utilisation inhabituelle de la valeur locative, une faille pour échapper au loyer minimum garanti : il soutenait que la clause relative à ce minimum garanti devait être annulée puisqu’elle permettait au juge d’utiliser la valeur locative dans un sens contraire à l’article L145-33 du Code de commerce.

L’audace du preneur avait séduit la Cour d’appel de Versailles qui avait annulé la clause litigieuse au motif que les parties ne peuvent valablement pas confier au juge la « mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite ».

Bien heureusement la Cour de cassation demeure encore plus rigoureuse lorsqu’ il s’agit d’appliquer la loi : elle casse l’arrêt de la Cour d’appel au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, comme pour rappeler que le contrat est la loi des parties et, de manière triviale, que la loi, c’est la loi.

« Qu’en statuant ainsi, alors que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

(Cass. 3ème, 29 novembre 2018, n°17-27.798)

  • Obligation de délivrance du bailleur néo-acquéreur : L’arrêt du 21 février rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation (n° 18-11.553), lui a donné l’occasion de rappeler la portée de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur dans les opérations d’acquisition de locaux loués.

Dans les faits, un propriétaire avait été condamné à exécuter un certain nombre de travaux dans les locaux loués au titre de son obligation de délivrance. L’immeuble a fini par être vendu par adjudication sans que les travaux ne soient exécutés. L’acquéreur qui pensait sans doute avoir fait une bonne affaire, renvoyait le locataire auprès du précédent propriétaire pour la réalisation de travaux au titre de l’obligation de délivrance que le preneur attendait toujours.

Le preneur fini par avoir gain de cause puisque le nouvel acquéreur a été condamné à son tour à réaliser lesdits travaux dans les termes suivants :

« Mais attendu qu’ayant retenu que, depuis son acquisition, la société Pink Invest, tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision »;

Gardons donc à l’esprit que l’acquéreur d’un immeuble loué est tenu d’une obligation de délivrance qui l’oblige à financer les travaux que le précédent bailleur devait déjà prendre en charge.

(Cass. 3ème, 21 février 2019, n°18-11553)

  • Autorité de la chose jugée et indemnité d’éviction : par un arrêt rendu le 28 mars 2019 (n° 17-17.501) qui devrait redonner un sourire malicieux à plus d’un, la Cour de cassation est venue souligner les limites de l’autorité de la chose jugée, cette fois en matière d’indemnité d’éviction, en rappelant que l’autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle à ce que le juge soit une nouvelle fois saisi dans la même affaire lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation entièrement reconnue en justice.

Dans les faits, un couple de commerçants évincés de leurs locaux commerciaux avait fait condamner le bailleur à leur verser une importante somme au titre de l’indemnité d’éviction. Les preneurs ne s’étaient cependant jamais réinstallés bien qu’ils aient empoché le pactole. Le bailleur, une certaine SCI Carlton qui avait sans doute mal digéré la douloureuse, assigna ses ex-preneurs en répétition des indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement.

Les preneurs voyaient en l’autorité de la chose jugée une parade pour échapper à la répétition de l’indu en soutenant qu’elle est exclue lorsque les sommes ont été versées en exécution d’une décision de justice devenue irrévocable.

Les juges n’ont pas été de cet avis, l’action du bailleur a été favorablement accueillie : « Mais attendu que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu’ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme Y… ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ».

(Cass. 3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501)

  • Compétence exclusive du TGI et transaction : La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts le 11 avril 2019, l’un des plus remarquables (n°18-16.061) lui permet de démêler le nœud de la compétence exclusive du Tribunal de Grande instance en matière de baux et de préciser la portée d’une transaction entre les parties.

Dans les faits, un bailleur avait convenu avec son preneur de résilier amiablement le bail commercial qui les liait et de conclure dans la foulée une transaction par laquelle le preneur devait verser au bailleur une certaine somme à titre d’indemnité. Toutefois, le preneur qui avait eu la confiance du bailleur pour verser ultérieurement l’indemnité en profita pour y déduire le montant du dépôt de garantie que les parties avaient jusque-là passé sous silence.

Furieux d’avoir ainsi été roulé dans la farine, le bailleur assigna son adversaire devant le Tribunal de commerce pour obtenir le paiement de l’intégralité de l’indemnité.

Le preneur lui opposa l’incompétence du Tribunal de commerce et l’absence de transaction sur le dépôt de garantie.

Le premier moyen de défense du preneur fondé sur l’incompétence du Tribunal de commerce n’eut aucun succès, la Cour de cassation a admis la compétence du juge commercial puisque la demande du bailleur ne portait pas sur une disposition relevant du statut des baux commerciaux.

« Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que, l’action de la SCI devant le tribunal de commerce ne portant pas sur l’application du statut des baux commerciaux, le litige n’entrait pas dans les prévisions de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire ;»

Nous devons donc retenir que la compétence exclusive du TGI en matière de baux commerciaux ne joue que si la demande porte sur une disposition relevant du statut des baux commerciaux. Ce n’est pas le cas d’une demande relative au dépôt de garantie.

Le second moyen de défense du preneur était d’avantage pertinent puisque le Cour à assorti son arrêt d’un attendu de principe au visa de l’article 2048 du code civil : « Attendu qu’il résulte de ce texte que les transactions se renferment dans leur objet, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ».

Le dépôt de garantie n’ayant pas été abordé par les parties dans la transaction, le preneur était libre d’en réclamer la restitution malgré l’existence de ladite transaction. La clause de renonciation à tout droit contenue dans la transaction ne pouvait y faire obstacle.

« Qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que la transaction litigieuse ne contenait aucune mention relative au dépôt de garantie, ce dont il résultait qu’elle n’en réglait pas le sort après libération des lieux, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

En d’autres termes, qui ne dit mot, ne transige pas. 

(Cass. 3ème, 11 avril 2019, n°18-16061)

Par Modeste DAGBO, Avocat à la Cour,

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