QUE PENSER DU NOUVEAU DROIT DE PREEMPTION INSTAURE PAR LA LOI PINEL ?

QUE PENSER DU NOUVEAU DROIT DE PREEMPTION INSTAURE PAR LA LOI PINEL ?

 

Oyez, oyez !
Le preneur à bail de locaux à usage commercial ou artisanal bénéficie désormais d’un droit de préemption (ou droit de préférence) pour lui permettre d’acquérir le local (et uniquement celui-ci) dans lequel il exerce son activité sauf exclusions légales.

Encore une nouvelle disposition (Art L 145-46-1 du C.com.) instaurée par la loi Pinel n° 2014-826 du 18 juin 2014 et ce, à compter du 18 décembre 2014 avec application immédiate à toutes les cessions à venir quand bien même le bail ait été conclu avant son entrée en vigueur.

S’il s’agit d’un droit initialement non d’ordre public, sa terminologie nous fait encore douter de la procédure à suivre. Et d’ailleurs quel est le bon terme ? Devons-nous dire droit de préférence ou de droit de préemption ?

Et c’est bien là toute la confusion avec les autres droits de préemption déjà mis en place :

Pour les communes, principe issu de la loi n°2005-882 du 02/08/05 en faveur des petites et moyennes entreprises (Article L.214-1 à L.214-3 C.urb.)conditionné toutefois au fait que le commerce se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, périmètre délimité au préalable et à la libre appréciation du conseil municipal. Les communes peuvent ainsi racheter les fonds de commerce mais également acheter les murs de boutique, dans ce cas il s’agit d’un droit de préemption urbain.

Pour le Bailleur pour l’acquisition du fonds de commerce si cela résulte d’un accord conventionnel.

Il convient de noter qu’en cas de conflit entre les droits de préemption communal et celui du locataire (droit de préférence), c’est le premier qui l’emporte en raison de l’intérêt général défendu par celui-ci.

Et au-delà de l’étymologie y a t’il une réelle différence de fond ou de forme ?
A dire vrai, le droit de préférence sous-entend que dès que le Bailleur a l’intention de vendre les murs des locaux loués et ce qu’il s’agisse d’une vente directe ou par le biais d’un intermédiaire, il doit soumettre au préalable le projet au locataire alors que le droit de préemption, laisse envisager qu’il s’exerce après régularisation du compromis de vente.

Toujours est-il qu’en reconnaissant ce droit comme étant une disposition d’ordre public (par une récente jurisprudence – Ccass 3è Civ 28/06/18 n°17-14.605) alors qu’elle n’est pas visée par l’article L 145-15 du code de commerce le législateur, soutenu par la jurisprudence, a de nouveau donné un coup de canif au principe fondamental du droit à la propriété, forçant ainsi la volonté du propriétaire bailleur.

Ce droit de préférence (ou préemption) initialement instauré pour les contrats de location à usage d’habitation soumis à la loi du 06/07/89 modifiée par la Loi Alur a largement inspiré le législateur.

En matière d’habitation cela semblait compréhensible (intervention législative légitimée par la protection du locataire et la reconnaissance du droit au logement): privilégier l’occupant c’est lui proposer en priorité la possibilité d’acquérir les murs de son logement en cas de mise en vente – notamment lors d’une vente à la découpe (Art 15-II loi n°89-462 du 06/07/89).

En matière de bail commercial, le législateur a souhaité renforcer la protection de l’outil de travail du commerçant – son fonds de commerce et assurer ainsi la pérennité de l’entreprise en instaurant un droit de préférence en cas de vente des murs des locaux commerciaux exploités. Nul besoin de rappeler que cette protection se matérialisait déjà par le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail.

Il y a lieu de préciser que le locataire qui exerce son droit de préférence pour acquérir son logement ou les murs de la boutique qu’il exploite n’est pas redevable des honoraires d’agent immobilier (CA 2è ch 1er sect 12/01/17 n°15/073841) vu que cette acquisition n’est pas la résultante de l’intermédiation mais uniquement liée à l’exercice d’un droit légal.

Par ailleurs, ce droit de préférence si la vente porte uniquement sur les murs exploités par le locataire rallonge les délais surtout si le locataire recours à l’obtention d’un prêt. A fortiori si le Bailleur décide de vendre à des conditions ou prix plus avantageux, il doit de nouveau être purgé par une nouvelle notification par lettre recommandée avec avis de réception, remise en mains propres contre récépissé ou émargement (même formalisme qu’en matière d’habitation).

Mais certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux échappent toutefois à cette obligation comme la cession globale de l’immeuble (Ccass 3è civ, 09/04/14 n°13-13-949).

Pour mémoire, n’oubliez pas que le législateur n’a pas souhaité appliquer ce droit de préférence au profit des exploitants de locaux à usage de bureaux, d’entrepôts ou industriels et encore moins aux titulaires de baux commerciaux par extension légale ou conventionnelle type établissement d’enseignement, allez-savoir pourquoi ?….

Par Rose-Hélène MIEL

Je suis Juriste de formation spécialisée en droit des baux et fondatrice de la Société AUDIT'ACT. J'interviens en tant que formatrice au sein de différents organismes de formation (Groupe ESPI Paris 15ème en autres) et également à la demande pour former en interne les équipes de la clientèle sur des problématiques ciblées. J'accompagne essentiellement les Bailleurs (secteur privé ou public) pour l'actualisation des clauses du bail, la négociation des conditions locatives, la revalorisation des charges financières du bail, l'exercice du droit de préemption et le paiement de l'indemnité d'éviction en partenariat avec des experts immobilier. Je suis également membre de réseaux d'affaires (BNI Cap Expansion de Saclay, Association Développement et Partage etc...) Il me tient à coeur de partager mes connaissances, d'apprendre également des autres professionnels et surtout de vulgariser le droit pour le rendre accessible à tous.